MÁY TÍNH THAM KHẢO · MIỄN PHÍ
Ước tính thuế, phí nhà đất
Khi mua bán nhà đất, thuế thu nhập cá nhân là 2% giá chuyển nhượng (thường do bên bán nộp) và lệ phí trước bạ là 0,5% (thường do bên mua nộp), cộng phí công chứng theo biểu phí. Ví dụ với giá 2 tỷ đồng, máy tính này cho thuế TNCN 40 triệu đồng và lệ phí trước bạ 10 triệu đồng.
Hai phần riêng: thuế, phí khi chuyển nhượng tính trên giá giao dịch; tiền chuyển mục đích tính theo bảng giá đất tại xã/phường. Bảng giá được điền sẵn khi có dữ liệu, bạn sửa được.
1. THUẾ, PHÍ KHI CHUYỂN NHƯỢNG
Tính trên giá giao dịch bạn nhập. Cơ quan thuế có thể tính trên bảng giá nhà nước nếu cao hơn giá kê khai.
2. TIỀN CHUYỂN MỤC ĐÍCH LÊN ĐẤT Ở (ƯỚC TÍNH)
Ước tính đơn giản: (giá đất ở − giá đất nông nghiệp theo bảng giá) × diện tích chuyển. Đất vườn, ao cùng thửa có nhà ở, đủ điều kiện theo NQ 254/2025, có thể chỉ nộp 30% (trong hạn mức giao đất ở) hoặc 50% (phần vượt, tới gấp đôi hạn mức), một lần cho mỗi hộ, cá nhân; mức giảm cụ thể do cơ quan thuế xác định theo hồ sơ.
Kết quả tham khảo, không phải thông báo thuế/phí chính thức. Miễn thuế, giảm phí, nguồn gốc đất, thời điểm áp dụng bảng giá, giá kê khai và hồ sơ cụ thể có thể làm số tiền thay đổi. Cơ quan có thẩm quyền xác định số phải nộp.
CÔNG THỨC VÀ CĂN CỨ
Cách tính đang dùng
Thuế TNCN: 2% × giá chuyển nhượng tính thuế theo Điều 14 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026). Với quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá thấp hơn căn cứ bảng giá/hệ số điều chỉnh theo luật đất đai thì có thể dùng giá theo bảng để tính. Máy tính trên giá chuyển nhượng bạn nhập; Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn, trong đó có trường hợp miễn thuế.
Lệ phí trước bạ: 0,5% × giá tính lệ phí trước bạ. Với đất, giá tính có thể dựa trên diện tích nhân giá đất trong bảng giá tại thời điểm kê khai; quy tắc xác định giá có thể khác với giá giao dịch.
Phí công chứng: tính theo giá trị tài sản/hợp đồng theo biểu lũy tiến tại Thông tư 257/2016/TT-BTC (đã sửa đổi, bổ sung), tối đa 70 triệu đồng cho một việc công chứng; chưa gồm thù lao dịch vụ hoặc chi phí khác.
Tiền chuyển mục đích: diện tích cần chuyển × (giá đất ở − giá đất nông nghiệp theo bảng giá); ước tính đơn giản, chưa tính hệ số, miễn giảm hay nguồn gốc đất, những điều này do cơ quan thuế xác định theo hồ sơ.
Mức giảm có thể được hưởng (điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15): đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở đủ điều kiện được tính 30% phần chênh trong hạn mức giao đất ở, 50% phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, 100% phần vượt hơn; một lần cho mỗi hộ, cá nhân. Máy không tự áp mức giảm này. Nghị định 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết cách xác định và thu tiền sử dụng đất. Các trường hợp khác không tự động được hưởng tỷ lệ này.
Căn cứ tham khảo: Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15; Nghị định 253/2026/NĐ-CP; Văn bản hợp nhất 22/VBHN-BTC về lệ phí trước bạ; Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng; Luật Đất đai 31/2024/QH15; Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Đối chiếu văn bản gốc, bảng giá đất và hướng dẫn tại địa phương.