VilacGIS

VILAC GIS · MIỄN PHÍ · KHÔNG ĐĂNG NHẬP · CHẠY TRÊN MÁY

Tính tiền đặt cọc, phạt cọc và lịch thanh toán mua đất

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên mua (bên đặt cọc) từ chối mua thì mất tiền cọc; nếu bên bán (bên nhận cọc) từ chối bán thì phải trả lại tiền cọc và thêm một khoản bằng tiền cọc, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Nhập giá và tiền cọc để thấy ngay số tiền trong từng trường hợp và lịch thanh toán các đợt.

Cọc nhanh:
Các đợt thanh toán sau đặt cọc (% giá chuyển nhượng; đợt cuối tự lấy phần còn lại)

Cách dùng trong 3 bước

  1. Nhập giá chuyển nhượng và tiền đặt cọc (hoặc bấm 5%, 10%, 20%).
  2. Chọn mức phạt cọc theo luật hoặc theo thỏa thuận; điền các đợt thanh toán.
  3. Bấm Tính để xem ba trường hợp và bảng lịch thanh toán.

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP (hiệu lực 15/10/2026) hướng dẫn thêm: nếu thỏa thuận tiền phạt cọc vượt giá trị hợp đồng thì Tòa án chỉ xem xét tối đa bằng giá trị hợp đồng (khoản 2 Điều 6); hai bên cùng có lỗi, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì không phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác (khoản 3); lãi chậm hoàn trả tính trên tiền cọc theo Điều 357, không tính trên tiền phạt cọc (khoản 4).

Để cọc an toàn hơn

Ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc: mục đích cọc (bảo đảm ký hay thực hiện hợp đồng), thời hạn, mức phạt cọc, số thửa, tờ bản đồ, diện tích theo sổ. Kiểm tra sổ, quy hoạch và tình trạng thế chấp trước khi giao tiền; nên công chứng hợp đồng đặt cọc với khoản lớn. Công cụ chỉ tính số tiền, không thay tư vấn pháp lý.

Căn cứ

Câu hỏi thường gặp

Bên bán bỏ cọc phải đền bao nhiêu?

Nếu không có thỏa thuận khác, bên bán phải trả lại tiền cọc và thêm một khoản bằng tiền cọc. Ví dụ cọc 200 triệu thì bên bán trả 400 triệu (200 triệu cọc và 200 triệu phạt).

Bên mua không mua nữa thì có lấy lại được tiền cọc không?

Theo Điều 328, bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tiền cọc thuộc về bên nhận cọc, trừ khi hợp đồng đặt cọc thỏa thuận khác.

Thỏa thuận phạt cọc gấp 3, gấp 5 lần có được không?

Luật cho phép thỏa thuận khác mức mặc định. Theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, nếu tiền phạt thỏa thuận vượt giá trị hợp đồng thì Tòa án chỉ xem xét tối đa bằng giá trị hợp đồng; tiền cọc được hoàn lại tính riêng.

Hai bên cùng có lỗi thì xử lý cọc thế nào?

Nếu không có thỏa thuận khác, hai bên cùng có lỗi hoặc gặp bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc; tiền cọc được trả lại (khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP).

Nên đặt cọc bao nhiêu phần trăm?

Luật không quy định tỷ lệ. Thực tế thường 5–20% giá; cọc càng lớn càng nên công chứng hợp đồng đặt cọc và kiểm tra kỹ pháp lý thửa đất trước khi giao tiền.

Công cụ miễn phí khác