Tính chi phí sang tên sổ đỏ toàn quốc 2026

Cách dùng trong 3 bước

1. Nhập giá ghi trên hợp đồng, diện tích và giá đất theo bảng giá của tỉnh (thêm hệ số K nếu tỉnh có).
2. Chọn mua bán, tặng cho hay thừa kế; đánh dấu nếu có nhà trên đất, nếu hai bên là người thân; chọn tỉnh hoặc nhập phí thẩm định, cấp sổ.
3. Bấm Tính để xem từng khoản, cách tính và số tiền bên bán, bên mua phải nộp.

Từng khoản tính thế nào

Ví dụ: thửa 100 m², bảng giá 15 triệu/m², K = 1,3, hợp đồng ghi 1,6 tỷ. Giá nhà nước có K là 1,95 tỷ nên thuế TNCN = 2% × 1,95 tỷ = 39 triệu; lệ phí trước bạ = 0,5% × max(1,6 tỷ; 1,5 tỷ) = 8 triệu; phí công chứng trên 1,95 tỷ = 1.570.000 đ.

Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ ở một số tỉnh

Sau sắp xếp tỉnh 01/7/2025, nghị quyết của tỉnh cũ vẫn áp dụng trên địa bàn cũ cho đến khi tỉnh mới ban hành mức thống nhất. Hỏi bộ phận một cửa nơi nộp hồ sơ để biết mức đúng.

Được miễn khi nào

Người thân gồm: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội, ông bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

• Mua bán giữa người thân: miễn thuế thu nhập cá nhân; vẫn nộp lệ phí trước bạ (Nghị định 10/2022 chỉ miễn trước bạ khi nhận thừa kế, quà tặng giữa người thân).
• Tặng cho, thừa kế giữa người thân: miễn cả thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ; vẫn nộp phí công chứng, thẩm định, cấp giấy.
• Tặng cho, thừa kế ngoài người thân: người nhận nộp thuế 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng (Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15) và lệ phí trước bạ 0,5%.
• Nhà, đất ở duy nhất: bên bán chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam, đã sở hữu ít nhất 183 ngày, chuyển nhượng toàn bộ thì được miễn thuế TNCN; tự khai và chịu trách nhiệm, cơ quan thuế xét hồ sơ.
• Trần lệ phí trước bạ: tối đa 500 triệu đồng cho một tài sản mỗi lần trước bạ (Điều 8 Nghị định 10/2022).

Công cụ chỉ đánh dấu khả năng được miễn, không kết luận thay cơ quan thuế.

Căn cứ

• Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Điều 57 (giá tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản)
• Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15: Điều 4 (miễn thuế), Điều 18 (thừa kế, quà tặng)
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (Điều 7, 8, 10)
• Nghị định 175/2025/NĐ-CP sửa Nghị định 10/2022 (hiệu lực 01/7/2025)
• Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn lệ phí trước bạ (Điều 3)
• Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng (sửa bởi TT 111/2017, TT 64/2025)
• Thông tư 85/2019/TT-BTC: phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận do HĐND tỉnh quyết định

Đối chiếu ngày 29/10/2026. Văn bản có thể được sửa sau ngày này.

Câu hỏi thường gặp

Sang tên sổ đỏ 2 tỷ hết bao nhiêu tiền?

Nếu giá hợp đồng 2 tỷ không thấp hơn giá bảng giá: thuế TNCN 40 triệu (bên bán), lệ phí trước bạ 10 triệu (bên mua), phí công chứng 1,6 triệu, cộng phí thẩm định và lệ phí cấp sổ của tỉnh (vài trăm nghìn đến vài triệu đồng; Hà Nội 0,15% giá, tối đa 5 triệu). Tổng khoảng 52–57 triệu đồng.

Thuế sang tên tính theo giá hợp đồng hay bảng giá?

Theo giá hợp đồng. Nếu giá hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất của tỉnh thì cơ quan thuế tính theo bảng giá: thuế TNCN dùng bảng giá nhân hệ số K (nếu có), lệ phí trước bạ dùng bảng giá không nhân K.

Ai phải nộp thuế, phí khi sang tên?

Thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ của bên bán; lệ phí trước bạ, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy do bên mua (người đứng tên mới) nộp. Phí công chứng do hai bên thỏa thuận. Hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay thuế cho bên bán, nên ghi rõ trong hợp đồng.

Cho con đất có phải nộp thuế không?

Tặng cho giữa cha mẹ và con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ. Nếu là mua bán giữa cha mẹ và con thì chỉ miễn thuế TNCN, vẫn nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Cả hai trường hợp vẫn nộp phí công chứng, thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy.

Hệ số K là gì, lấy ở đâu?

Là hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh ban hành hằng năm theo khu vực, vị trí, áp dụng từ 01/01. Tỉnh chưa có K cho vị trí thửa đất thì để 1. Hệ số này chỉ dùng cho thuế TNCN và tiền sử dụng đất, không dùng cho lệ phí trước bạ.

Công cụ miễn phí khác

• Chuyển tọa độ VN-2000 – Tọa độ sổ đỏ ↔ vĩ độ, kinh độ WGS-84 và Google Maps; 63 tỉnh cũ, 34 tỉnh mới; xuất CSV, KML.
• Đổi đơn vị đo đất – Sào, công, mẫu, thước theo Bắc Bộ, Trung Bộ, Nam Bộ, Lâm Đồng ↔ m², ha; có nguồn từng quy ước.
• Chuyển định dạng bản đồ – KML/KMZ ↔ GeoJSON ↔ Shapefile ↔ DXF ↔ CSV, chọn VN-2000 theo tỉnh khi xuất DXF, Shapefile.
• Diện tích từ tọa độ – Dán tọa độ góc thửa (VN-2000 hoặc WGS-84) → diện tích, cạnh, góc, hình thửa; xem trên bản đồ Vilac.
• Tính tiền cọc, phạt cọc – Đặt cọc, phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị quyết 03/2026; lịch thanh toán các đợt.
• Tính lãi vay mua đất – Trả góp gốc đều hoặc trả đều hằng tháng, lãi ưu đãi rồi thả nổi; so sánh hai cách, bảng lịch trả, tải CSV.
• Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất – Điền trên trình duyệt, xem trước, tải Word (DOCX) hoặc lưu PDF; không lưu thông tin; có điều khoản phạt cọc theo Điều 328.
• Phí công chứng mọi loại hợp đồng – Chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thế chấp, vay, di sản, ủy quyền, di chúc, đặt cọc… theo biểu Thông tư 257/2016 của Bộ Tài chính.
• Thuế cho thuê nhà 2026 – Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm, thuế GTGT 5%, thuế TNCN 5% phần vượt ngưỡng, giảm 30% năm 2026–2027; kỳ khai, nơi nộp.
• Ước tính chi phí xây nhà – Diện tích quy đổi (móng, hầm, mái, sân) × đơn giá nhà thầu; cộng ép cọc, thiết kế, giấy phép, dự phòng; so với suất vốn Bộ Xây dựng.
• Tính thuế mua bán đất
• Phí công chứng mua bán đất
• Tra xã cũ → xã mới (34 tỉnh)