Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất: điền online, tải Word, PDF

Xem trước hợp đồng

Cách dùng trong 3 bước

1. Nhập giá, tiền cọc, mức phạt và hạn ký hợp đồng công chứng (có thể mang số từ công cụ tính tiền cọc).
2. Điền thông tin thửa đất theo sổ và thông tin hai bên; ô nào chưa rõ để trống sẽ in dòng chấm để viết tay.
3. Xem trước, bấm Tải hợp đồng Word (DOCX) hoặc In hoặc lưu PDF; nhờ công chứng viên hoặc luật sư xem lại trước khi ký.

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng không?

Không bắt buộc. Luật Đất đai 2024 (khoản 3 Điều 27) chỉ bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng đặt cọc giữa cá nhân theo Điều 119 và 328 Bộ luật Dân sự có thể lập bằng văn bản tự ký. Hai bên vẫn có thể tự nguyện công chứng theo Luật Công chứng 2024; với khoản cọc lớn nên làm để có chứng cứ chắc chắn. Chưa có mẫu hợp đồng đặt cọc bắt buộc nào do cơ quan nhà nước ban hành đang có hiệu lực; mẫu trên trang này do Vilac GIS biên soạn để tham khảo.

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP (hiệu lực 15/10/2026) hướng dẫn thêm: cọc có thể là hợp đồng riêng hoặc điều khoản trong hợp đồng; thỏa thuận phạt cọc vượt giá trị hợp đồng thì Tòa án chỉ xem xét tối đa bằng giá trị hợp đồng; hai bên cùng có lỗi, bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì không phạt cọc; lãi chậm trả tính trên tiền cọc, không tính trên tiền phạt; cọc chỉ để bảo đảm việc ký hợp đồng thì vi phạm phát sinh sau khi ký không xử lý bằng phạt cọc.

Những điểm hay gây mất cọc

• Bên bán ký một mình trong khi đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người: hợp đồng dễ bị tuyên vô hiệu; nên có đủ chữ ký người đứng tên.
• Không ghi hạn ký hợp đồng công chứng, hoặc không ghi rõ mức phạt: khi tranh chấp khó xác định ai từ chối.
• Không kiểm tra sổ, quy hoạch, thế chấp trước khi giao tiền: đất đang thế chấp, đang tranh chấp hay bị kê biên thì chưa chuyển nhượng được (Điều 45 Luật Đất đai 2024).
• Giao tiền mặt không có chữ ký nhận: nên chuyển khoản đúng tài khoản người đứng tên, hoặc ký nhận ngay trên hợp đồng.
• Thỏa thuận phạt cọc quá cao: Tòa án chỉ xem xét tiền phạt tối đa bằng giá trị hợp đồng (Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP).

Thông tin của bạn ở đâu?

Trang không có máy chủ nhận dữ liệu cho công cụ này. Hợp đồng được dựng trong trình duyệt; tệp Word tạo trên máy và tải xuống trực tiếp; nút "In hoặc lưu PDF" dùng hộp thoại in của trình duyệt (chọn "Lưu dưới dạng PDF"). Trang không lưu vào bộ nhớ trình duyệt, nên tải lại trang là các ô trống trở lại.

Căn cứ

• Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13): Điều 117, 328, 357
• Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn giải quyết tranh chấp đặt cọc
• Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15): Điều 27 (công chứng hợp đồng), Điều 45 (điều kiện chuyển nhượng)
• Luật Công chứng 2024 (46/2024/QH15), hiệu lực 01/7/2025
• Luật Hôn nhân và gia đình, Điều 35 (định đoạt tài sản chung phải có thỏa thuận bằng văn bản)

Đối chiếu ngày 29/10/2026. Văn bản có thể được sửa sau ngày này.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không?

Có. Bộ luật Dân sự không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng; hợp đồng viết tay hoặc đánh máy có hiệu lực nếu các bên đủ năng lực, tự nguyện, nội dung hợp pháp. Khoản cọc lớn vẫn nên công chứng để dễ chứng minh khi tranh chấp.

Bên bán bỏ cọc thì phải trả bao nhiêu?

Nếu hợp đồng không thỏa thuận khác, bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và thêm một khoản bằng tiền cọc (Điều 328 Bộ luật Dân sự). Hai bên có thể thỏa thuận phạt gấp 2, gấp 3 lần, nhưng Tòa án chỉ xem xét tiền phạt tối đa bằng giá trị hợp đồng.

Vợ hoặc chồng có cần ký hợp đồng đặt cọc không?

Nên có. Luật Hôn nhân và gia đình (Điều 35) yêu cầu vợ chồng thỏa thuận bằng văn bản khi định đoạt bất động sản chung; sổ cấp cho hộ gia đình thì các thành viên có chung quyền cùng ký hoặc ủy quyền. Công cụ có ô "Có vợ/chồng cùng ký" để thêm người thứ hai cho mỗi bên.

Có cần người làm chứng không?

Luật không bắt buộc. Người làm chứng giúp chứng minh việc ký và giao tiền khi có tranh chấp; đánh dấu "Có người làm chứng ký" để thêm chỗ ký.

Vilac GIS có lưu thông tin hợp đồng không?

Không. Mọi ô nhập chỉ nằm trong trình duyệt của người dùng; tệp Word và PDF tạo ngay trên máy; tải lại trang là mất. Công cụ chỉ là mẫu tham khảo, không thay tư vấn của công chứng viên hoặc luật sư.

Công cụ miễn phí khác

• Chuyển tọa độ VN-2000 – Tọa độ sổ đỏ ↔ vĩ độ, kinh độ WGS-84 và Google Maps; 63 tỉnh cũ, 34 tỉnh mới; xuất CSV, KML.
• Đổi đơn vị đo đất – Sào, công, mẫu, thước theo Bắc Bộ, Trung Bộ, Nam Bộ, Lâm Đồng ↔ m², ha; có nguồn từng quy ước.
• Chuyển định dạng bản đồ – KML/KMZ ↔ GeoJSON ↔ Shapefile ↔ DXF ↔ CSV, chọn VN-2000 theo tỉnh khi xuất DXF, Shapefile.
• Diện tích từ tọa độ – Dán tọa độ góc thửa (VN-2000 hoặc WGS-84) → diện tích, cạnh, góc, hình thửa; xem trên bản đồ Vilac.
• Tính tiền cọc, phạt cọc – Đặt cọc, phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị quyết 03/2026; lịch thanh toán các đợt.
• Tính lãi vay mua đất – Trả góp gốc đều hoặc trả đều hằng tháng, lãi ưu đãi rồi thả nổi; so sánh hai cách, bảng lịch trả, tải CSV.
• Chi phí sang tên sổ đỏ – Thuế TNCN 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, công chứng, thẩm định hồ sơ, cấp sổ; nhập giá bảng giá tỉnh; ghi rõ bên nào nộp.
• Phí công chứng mọi loại hợp đồng – Chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thế chấp, vay, di sản, ủy quyền, di chúc, đặt cọc… theo biểu Thông tư 257/2016 của Bộ Tài chính.
• Thuế cho thuê nhà 2026 – Ngưỡng 1 tỷ đồng/năm, thuế GTGT 5%, thuế TNCN 5% phần vượt ngưỡng, giảm 30% năm 2026–2027; kỳ khai, nơi nộp.
• Ước tính chi phí xây nhà – Diện tích quy đổi (móng, hầm, mái, sân) × đơn giá nhà thầu; cộng ép cọc, thiết kế, giấy phép, dự phòng; so với suất vốn Bộ Xây dựng.
• Tính thuế mua bán đất
• Phí công chứng mua bán đất
• Tra xã cũ → xã mới (34 tỉnh)