Trước khi đặt cọc mua đất: kiểm gì, cần bao nhiêu tiền?

Tính online miễn phí

Các số điền sẵn là ví dụ có thể sửa. Kết quả tham khảo; căn cứ, miễn giảm và hồ sơ thực tế có thể khác.

Ví dụ tính cụ thể

Giá mua 2 tỷ đồng, cọc 10% = 200 triệu (trừ vào giá), bên mua trả trước bạ và công chứng, người bán tự nộp thuế TNCN: trước bạ 0,5% × 2 tỷ = 10 triệu; phí công chứng 1 triệu + 0,06% × (2 tỷ − 1 tỷ) = 1,6 triệu; tổng cần chuẩn bị 2.011,6 triệu; sau khi cọc còn 1.811,6 triệu (1,8 tỷ trả người bán, 11,6 triệu phí và lệ phí). Nếu bên mua nhận chịu thay thuế TNCN 2% của người bán: thêm 40 triệu, tổng 2.051,6 triệu. Ví dụ giả định, chưa gồm đo đạc, môi giới, phí hồ sơ địa phương.

Danh sách kiểm trước khi chuyển cọc

1. Sổ bản gốc. Đối chiếu số tờ, số thửa, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng và trang ghi thay đổi; ảnh chụp sổ chưa đủ. Có nghi vấn thì đề nghị cơ quan đăng ký đất đai cung cấp thông tin.
2. Đúng người có quyền bán. Đối chiếu giấy tờ người bán; đất là tài sản chung vợ chồng hoặc đồng sở hữu thì cần đủ người có quyền cùng ký hoặc có ủy quyền (Luật Hôn nhân và gia đình 2014 Điều 33–35; Bộ luật Dân sự 2015 Điều 218). Sổ ghi một tên chưa đủ để kết luận là tài sản riêng.
3. Đủ điều kiện chuyển nhượng. Theo Luật Đất đai 2024 Điều 45: có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp luật nêu), không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã giải quyết, không bị kê biên hay áp dụng biện pháp khác để thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
4. Đang thế chấp ngân hàng? Hỏi rõ khoản vay và cách giải chấp; bán tài sản đang thế chấp cần bên nhận thế chấp đồng ý (Bộ luật Dân sự 2015 Điều 321). Nên thanh toán có ngân hàng tham gia để nhận lại sổ.
5. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Hỏi UBND xã, phường nơi có đất hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã duyệt trước 01/07/2025 vẫn được dùng theo chuyển tiếp (Nghị định 151/2025/NĐ-CP khoản 2 Điều 22) cho đến khi có quy hoạch mới; cần hỏi bản nào đang áp dụng cho thửa. Có tọa độ trên sổ: xem bản đồ quy hoạch tham khảo theo tọa độ.
6. Ranh thực địa khớp sổ. Đi kiểm các góc, cạnh và diện tích cùng người bán; lệch ranh thì nhờ đơn vị đo đạc trước khi cọc. Tính diện tích từ tọa độ trên sổ.
7. Lối đi. Xem đường vào là đường công cộng hay đi nhờ đất người khác; lối đi qua đất liền kề cần thỏa thuận hoặc căn cứ rõ (Bộ luật Dân sự 2015 Điều 254).
8. Khoáng sản, dự án. Ở vùng có quy hoạch khoáng sản (titan, bô-xít…), hỏi UBND xã về khu vực, dự án liên quan. Màu trên bản đồ web chỉ để sàng lọc, không kết luận được thửa bị hạn chế.
9. So giá. So với thửa tương tự về loại đất, đường vào, diện tích, pháp lý; phân biệt giá chào với giá đã giao dịch. Bảng giá nhà nước khác giá thị trường: tra bảng giá đất theo xã, phường.
10. Ghi rõ hợp đồng đặt cọc. Thửa đất, giá, số tiền cọc, hạn ký hợp đồng công chứng, điều kiện hồ sơ, quy hoạch, vay vốn và cách xử lý nếu một bên không ký. Mẫu hợp đồng đặt cọc · tính tiền cọc, phạt cọc.
11. Chốt ai trả khoản nào. Thuế TNCN là của người bán, lệ phí trước bạ của người đăng ký (thường là bên mua), phí công chứng do hai bên thỏa thuận; ghi rõ nếu bên mua nộp thay.
12. Đủ tiền đến ngày sang tên. Hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực (Luật Đất đai 2024 Điều 27). Chia tiền theo ba mốc: cọc, ký hợp đồng, hoàn tất sang tên; nếu vay, tính trường hợp ngân hàng định giá thấp hơn: vay thế chấp được bao nhiêu.

Tổng ngân sách gồm những gì?

Giá mua, lệ phí trước bạ 0,5% (Nghị định 10/2022/NĐ-CP Điều 8), phần phí công chứng bên mua trả theo biểu của Thông tư 257/2016/TT-BTC, thuế TNCN 2% nếu bên mua nhận chịu thay, và chi phí khác như đo đạc, môi giới, phí hồ sơ do HĐND tỉnh quy định. Tiền cọc thường được trừ vào giá mua, không cộng thêm lần nữa.

Giá hợp đồng thấp hơn bảng giá thì tính thế nào?

Lệ phí trước bạ đất tính theo giá trong hợp đồng nếu cao hơn giá theo bảng giá đất của tỉnh; thấp hơn thì tính theo bảng giá (Nghị định 10/2022/NĐ-CP Điều 7, Thông tư 13/2022/TT-BTC Điều 3, bản hợp nhất 22/VBHN-BTC ngày 05/08/2025). Thuế TNCN của người bán bằng 2% giá chuyển nhượng; nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) thì tính theo giá đó (Luật 109/2025/QH15 Điều 14, Nghị định 253/2026/NĐ-CP Điều 57, hiệu lực 01/07/2026). Máy tính trên dùng giá người dùng nhập; không nên ghi giá thấp hơn giá thật.

Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý?

Pháp luật không quy định tỷ lệ cọc khi mua đất của cá nhân; hai bên tự thỏa thuận (10% trong ví dụ chỉ là giả định). Theo Bộ luật Dân sự 2015 Điều 328, nếu bên đặt cọc từ chối ký hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác. Vì vậy nên ghi rõ các trường hợp được hoàn cọc, ví dụ khi hồ sơ, quy hoạch hoặc khoản vay không như đã thỏa thuận.

Kiểm giá chào trên bản đồ

Với đất tại Lâm Đồng, chọn vị trí hoặc vẽ ranh thửa trên bản đồ Vilac để xem khoảng giá tham khảo; khung “Tôi muốn mua” cho giá nên mở lời, giá tối đa hợp lý và tổng tiền phải chi. Ước lượng có sai số, chỉ để đối chiếu, không thay chứng thư thẩm định giá. Mở công cụ ước lượng giá · Thuế phí cả hai bên · Người bán nhận về bao nhiêu.

Căn cứ pháp lý · đối chiếu 29/10/2026

Cách dùng trong khoảng 1 phút

1. Đi qua danh sách kiểm: sổ gốc, người bán, quy hoạch, ranh, lối đi, thế chấp.
2. Nhập giá mua, tiền cọc và ai trả từng khoản để thấy tổng tiền cần chuẩn bị.
3. Kiểm giá chào trên bản đồ (khung “Tôi muốn mua”), ghi điều kiện hoàn cọc vào hợp đồng rồi mới chuyển tiền.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm là đúng luật?

Pháp luật không quy định tỷ lệ cọc khi mua đất của cá nhân; người mua và người bán tự thỏa thuận số tiền, hạn ký và điều kiện hoàn cọc (Bộ luật Dân sự 2015 Điều 328).

Người bán đổi ý thì người mua được trả bao nhiêu?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cọc từ chối ký hoặc thực hiện hợp đồng thì trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi hợp đồng cọc thỏa thuận khác. Cần xem đúng nguyên nhân và điều khoản đã ký.

Mua đất 2 tỷ cần chuẩn bị bao nhiêu tiền?

Khoảng 2.011,6 triệu đồng nếu bên mua trả lệ phí trước bạ 0,5% (10 triệu) và phí công chứng (1,6 triệu), người bán tự nộp thuế TNCN; chưa gồm đo đạc, môi giới, phí hồ sơ.

Chỉ xem ảnh sổ đỏ có nên đặt cọc?

Nên xem sổ bản gốc và đối chiếu với cơ quan đăng ký đất đai khi có nghi vấn. Ảnh sổ không cho biết đất có đang thế chấp, có đủ người đứng tên đồng ý hay đã thay đổi thông tin.

Huyện đã bỏ thì tra quy hoạch ở đâu?

Hỏi UBND xã, phường nơi có đất hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện duyệt trước 01/07/2025 vẫn được dùng theo chuyển tiếp của Nghị định 151/2025/NĐ-CP cho đến khi có quy hoạch mới.

Đất đang thế chấp ngân hàng có mua được không?

Có thể, nếu ngân hàng nhận thế chấp đồng ý (Bộ luật Dân sự 2015 Điều 321). Thường người bán tất toán khoản vay để giải chấp rồi mới công chứng; nên thỏa thuận cách thanh toán có ngân hàng tham gia.