Giấy tờ cần chuẩn bị cho từng thủ tục đất đai 2026

Mua bán đất (công chứng hợp đồng chuyển nhượng)

Bước 1 của mua bán: hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hoặc chứng thực (Luật Đất đai 2024 Điều 27). Đất phải có sổ, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng (Điều 45). Công chứng xong chưa phải là đã sang tên: còn bước 2 ở mục dưới.

Giấy tờ cần chuẩn bị

• Sổ đỏ / sổ hồng (Giấy chứng nhận) của thửa đất Bản gốc
• Căn cước của người bán, cả vợ hoặc chồng nếu đất là tài sản chung Bản chính
• Căn cước của người mua (cả vợ chồng nếu cùng đứng tên) Bản chính
• Giấy tờ hôn nhân: đăng ký kết hôn, hoặc giấy tờ chứng minh đất là tài sản riêng (khi công chứng viên yêu cầu) Nếu có
• Hợp đồng ủy quyền đã công chứng, nếu có người ký thay Nếu có
• Văn bản đồng ý hoặc xác nhận giải chấp của ngân hàng, nếu đất đang thế chấp Nếu có
• Phiếu yêu cầu công chứng (điền tại nơi công chứng); dự thảo hợp đồng nếu hai bên tự soạn Bản chính

In danh sách này Bỏ đánh dấu

Nơi nộp

Văn phòng hoặc Phòng công chứng (hợp đồng về đất thường phải công chứng ở tổ chức đặt trụ sở trong tỉnh nơi có đất), hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường.

Thời hạn giải quyết

Thường xong trong ngày, tối đa 2 ngày làm việc; hợp đồng phức tạp không quá 10 ngày làm việc (Luật Công chứng 2024). Thời gian xác minh, giám định không tính.

Thuế, phí, lệ phí

Phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng: Phí công chứng mua bán đất. Thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5% nộp ở bước sang tên: Tính thuế mua bán đất.

Mẹo tránh bị trả hồ sơ

• Mang sổ bản gốc và giấy tờ của đủ người có quyền ký. Sổ chỉ ghi tên một người chưa chắc là tài sản riêng; thiếu chữ ký vợ hoặc chồng là lý do hay bị từ chối công chứng.
• Ghi đúng giá thỏa thuận. Thuế 2% tính trên giá chuyển nhượng; giá khai thấp có thể bị cơ quan thuế xác định lại và gây rủi ro cho cả hai bên khi tranh chấp.
• Đất đang thế chấp: thỏa thuận cách trả nợ và nhận lại sổ trước ngày ký, có ngân hàng tham gia.

Chưa đặt cọc? Danh sách kiểm trước khi đặt cọc mua đất.

Sang tên sổ đỏ sau mua bán (đăng ký biến động)

Bước 2: nộp hồ sơ đăng ký biến động để cơ quan đăng ký ghi tên người mua lên sổ hoặc cấp sổ mới. Phải nộp trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực (Luật Đất đai 2024 khoản 3 Điều 133); quá hạn có thể bị phạt hành chính.

Giấy tờ cần chuẩn bị

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (mẫu của tỉnh, tải trên Cổng Dịch vụ công) Bản chính
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng hoặc chứng thực Bản chính
• Sổ đỏ / sổ hồng đã cấp Bản gốc
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân của người bán Bản chính
• Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (mẫu 01/LPTB) của người mua Bản chính
• Giấy tờ chứng minh được miễn thuế hoặc lệ phí, nếu đề nghị miễn Nếu có
• Giấy ủy quyền, nếu người khác nộp hồ sơ thay Nếu có

In danh sách này Bỏ đánh dấu

Nơi nộp

Ở Lâm Đồng: Trung tâm Phục vụ hành chính công (tỉnh hoặc xã, phường) hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; gửi bưu chính hoặc nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Tỉnh khác theo quyết định của tỉnh.

Thời hạn giải quyết

Lâm Đồng: không quá 8 ngày làm việc kể từ khi đủ hồ sơ hợp lệ (xã vùng khó khăn thêm 10 ngày), chưa tính thời gian cơ quan thuế ra thông báo và người dùng nộp thuế.

Thuế, phí, lệ phí

Thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng (người bán, trừ khi được miễn), lệ phí trước bạ 0,5% (người mua), phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ theo mức Hội đồng nhân dân tỉnh. Tính trước: Chi phí sang tên sổ đỏ: thuế, phí, ai nộp · Tính thuế mua bán đất.

Mẹo tránh bị trả hồ sơ

• Họ tên, số căn cước, số thửa, diện tích trên hợp đồng phải khớp sổ; sai một chữ là phải đính chính hợp đồng.
• Nộp thuế đúng hạn ghi trên thông báo và giữ chứng từ; hồ sơ chỉ chạy tiếp khi đã nộp xong.
• Nộp bản sao thì mang theo bản chính khi nhận sổ mới.

Tách thửa, hợp thửa

Tách thửa phải đạt diện tích và kích thước cạnh tối thiểu do tỉnh quy định (Luật Đất đai 2024 Điều 220) và có lối đi ra đường công cộng. Từ 01/01/2026 lối đi có thể qua đất liền kề nếu chủ đất đó đồng ý bằng văn bản; hợp thửa không bắt buộc cùng mục đích, cùng thời hạn sử dụng (Nghị quyết 254/2025/QH15 khoản 3 Điều 11).

Giấy tờ cần chuẩn bị

• Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa (mẫu của tỉnh) Bản chính
• Bản vẽ tách thửa, hợp thửa do đơn vị đo đạc có năng lực lập Bản chính
• Sổ đỏ / sổ hồng của thửa đất Bản gốc
• Văn bản đồng ý cho đi qua của chủ đất liền kề, nếu lối đi qua đất người khác Nếu có
• Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho phần tách ra, nếu tách để bán hoặc cho Nếu có
• Giấy ủy quyền, nếu người khác nộp hồ sơ thay Nếu có

In danh sách này Bỏ đánh dấu

Nơi nộp

Ở Lâm Đồng: Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; bưu chính hoặc Cổng Dịch vụ công quốc gia.

Thời hạn giải quyết

Lâm Đồng: không quá 12 ngày làm việc (xã vùng khó khăn thêm 10 ngày), không tính thời gian trích đo. Tách kèm sang tên thì thời hạn không quá tổng hai thủ tục.

Thuế, phí, lệ phí

Tiền đo đạc, lập bản vẽ (giá dịch vụ của đơn vị đo), phí thẩm định và lệ phí cấp sổ theo mức của tỉnh. Tách để bán hoặc tặng cho thì có thêm thuế, phí của giao dịch đó: Tính thuế mua bán đất · Thuế tặng cho, thừa kế đất.

Mẹo tránh bị trả hồ sơ

• Đọc quyết định diện tích tối thiểu của tỉnh trước khi thuê đo: phải đạt cả diện tích và chiều cạnh của từng thửa mới, kể cả thửa còn lại.
• Bản vẽ phải do đơn vị đo đạc lập; ảnh chụp bản đồ hay bản tự vẽ không thay được.
• Đất đang tranh chấp, kê biên hoặc nằm trong khu đã có thông báo thu hồi thì chưa tách được.

Thửa đất ở Lâm Đồng tách được mấy thửa: diện tích tối thiểu tách thửa theo QĐ 54/2026, kiểm tra online. Muốn thử chia trước: tính diện tích từ tọa độ góc thửa trên sổ.

Chuyển mục đích sang đất ở (lên thổ cư)

Chuyển đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp khác sang đất ở phải được cho phép (Luật Đất đai 2024 Điều 121) và phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất đang áp dụng. Với cá nhân, Ủy ban nhân dân xã, phường quyết định. Từ 01/01/2026 chuyển một phần thửa không bắt buộc tách thửa (Nghị quyết 254/2025/QH15).

Giấy tờ cần chuẩn bị

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu của tỉnh) Bản chính
• Sổ đỏ / sổ hồng của thửa đất (sổ sẽ được chỉnh lý hoặc cấp mới) Bản gốc
• Trích đo phần diện tích xin chuyển, nếu chỉ chuyển một phần thửa và cơ quan yêu cầu Nếu có
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất vườn, ao cùng thửa đất ở, nếu đề nghị tính tiền theo mức giảm Nếu có
• Giấy ủy quyền, nếu người khác nộp hồ sơ thay Nếu có

In danh sách này Bỏ đánh dấu

Nơi nộp

Trung tâm Phục vụ hành chính công của xã, phường nơi có đất (thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP); bưu chính hoặc Cổng Dịch vụ công quốc gia.

Thời hạn giải quyết

Theo quyết định của tỉnh (ở Lâm Đồng: Phụ lục II Quyết định 40/2026/QĐ-UBND; tra số ngày trên trang thủ tục của xã). Thời gian xác định và nộp tiền sử dụng đất không tính vào thời hạn.

Thuế, phí, lệ phí

Khoản lớn là tiền sử dụng đất, tính theo bảng giá đất, diện tích, nguồn gốc (Nghị định 50/2026/NĐ-CP); thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định, lệ phí cấp sổ nếu có. Tính trước: Tính tiền chuyển mục đích lên đất ở.

Mẹo tránh bị trả hồ sơ

• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất ở vị trí thửa trước khi nộp: không phù hợp quy hoạch là lý do bị từ chối thường gặp.
• Không xây nhà trước khi có quyết định cho phép chuyển và hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
• Đất vườn, ao muốn được tính theo mức giảm phải chứng minh đúng nguồn gốc cùng thửa đất ở; tên loại đất trên sổ thôi chưa đủ.

Tra nhanh: kiểm tra quy hoạch bằng tọa độ trên sổ.

Cấp sổ đỏ lần đầu

Đất đang dùng nhưng chưa có sổ: đăng ký đất đai rồi đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Điều kiện khác nhau tùy có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không, thời điểm bắt đầu sử dụng và có vi phạm hay không (Luật Đất đai 2024 Điều 137–140). Đăng ký được nhưng chưa chắc đủ điều kiện cấp sổ.

Giấy tờ cần chuẩn bị

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (ở Lâm Đồng: Mẫu số 15, Quyết định 40/2026) Bản chính
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất nếu có: giấy giao đất, giấy mua bán qua các thời kỳ, giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai Nếu có
• Giấy tờ nhận chuyển nhượng có chữ ký hai bên, nếu đã mua lại mà chưa làm thủ tục Nếu có
• Sơ đồ nhà ở, công trình, nếu đăng ký cả nhà Nếu có
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất, nếu đã có Nếu có
• Văn bản xác định các thành viên có chung quyền của hộ gia đình, nếu là đất hộ gia đình Nếu có
• Chứng từ đã nộp tiền, thuế đất trước đây; giấy tờ miễn, giảm nếu có Nếu có
• Quyết định xử phạt và chứng từ đã chấp hành, nếu đất có vi phạm Nếu có

In danh sách này Bỏ đánh dấu

Nơi nộp

Ở Lâm Đồng, cá nhân nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công; Ủy ban nhân dân xã, phường xác minh nguồn gốc và niêm yết công khai. Có thể gửi bưu chính hoặc nộp trên Cổng Dịch vụ công quốc gia.

Thời hạn giải quyết

Lâm Đồng: đăng ký không quá 17 ngày làm việc, cấp Giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc (xã vùng khó khăn thêm 10 ngày). Không tính thời gian niêm yết, trích đo, xử lý vi phạm, xác định và nộp nghĩa vụ tài chính.

Thuế, phí, lệ phí

Có thể phải nộp tiền sử dụng đất tùy nguồn gốc và thời điểm sử dụng (Nghị định 50/2026/NĐ-CP), lệ phí trước bạ 0,5%, phí thẩm định, lệ phí cấp sổ và tiền đo đạc. Dự tính các khoản phí: Máy tính thuế phí.

Mẹo tránh bị trả hồ sơ

• Khai đúng nguồn gốc và năm bắt đầu sử dụng, kèm chứng cứ (biên lai thuế đất cũ, giấy tờ mua bán tay); đây là căn cứ tính tiền và xét điều kiện.
• Có mặt khi đo và thống nhất ranh với hàng xóm; tranh chấp ranh làm hồ sơ dừng lại.
• Khai đủ người cùng sử dụng đất (vợ chồng, thành viên hộ) để khỏi phải đính chính sau.

Tặng cho đất (cho con, cho người thân)

Tặng cho cần hợp đồng tặng cho công chứng hoặc chứng thực, rồi đăng ký biến động như sang tên (Luật Đất đai 2024 Điều 27, 45, 133). Vợ chồng, cha mẹ với con (đẻ, nuôi, dâu, rể), ông bà với cháu nội, ngoại, anh chị em ruột được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu chứng minh được quan hệ.

Giấy tờ cần chuẩn bị

• Sổ đỏ / sổ hồng của thửa đất Bản gốc
• Căn cước của bên tặng cho (cả vợ chồng nếu tài sản chung) và bên nhận Bản chính
• Giấy tờ chứng minh quan hệ để được miễn: giấy khai sinh, đăng ký kết hôn, quyết định nhận nuôi… (ông bà với cháu cần đủ giấy nối hai đời) Bản sao
• Hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực Bản chính
• Đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu của tỉnh) Bản chính
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ (ghi đề nghị miễn nếu thuộc diện miễn) Bản chính

In danh sách này Bỏ đánh dấu

Nơi nộp

Công chứng hợp đồng tại Văn phòng hoặc Phòng công chứng, hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường; đăng ký biến động như mục sang tên.

Thời hạn giải quyết

Công chứng: tối đa 2 ngày làm việc thông thường. Đăng ký ở Lâm Đồng: không quá 8 ngày làm việc (xã vùng khó khăn thêm 10 ngày). Hạn nộp đăng ký: 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

Thuế, phí, lệ phí

Diện được miễn: không nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, vẫn có phí công chứng, phí thẩm định, lệ phí cấp sổ. Ngoài diện miễn: thuế thu nhập cá nhân 10% phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận, lệ phí trước bạ 0,5%. Tính: Thuế tặng cho, thừa kế đất · Phí công chứng mua bán đất.

Mẹo tránh bị trả hồ sơ

• Được miễn vẫn phải nộp tờ khai và giấy tờ chứng minh quan hệ; thiếu giấy nối quan hệ (ví dụ ông bà với cháu) là lý do hay bị trả hồ sơ.
• Cô, dì, chú, bác với cháu, anh chị em họ không thuộc diện miễn.
• Đất là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai cùng ký hợp đồng tặng cho.

Thừa kế đất (khai nhận, phân chia di sản)

Người thừa kế lập văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản tại tổ chức công chứng (hoặc có bản án, quyết định của Tòa án), rồi đăng ký biến động. Hạn đăng ký 30 ngày tính từ ngày phân chia xong di sản (Luật Đất đai 2024 khoản 3 Điều 133). Đất chưa có sổ vẫn nhận thừa kế được, khi đó làm thủ tục cấp sổ lần đầu.

Giấy tờ cần chuẩn bị

• Giấy chứng tử hoặc trích lục khai tử của người để lại di sản Bản sao
• Di chúc, nếu có Nếu có
• Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế: giấy khai sinh, đăng ký kết hôn…; giấy chứng tử của người thừa kế đã mất (thừa kế thế vị) Bản sao
• Sổ đỏ / sổ hồng của người để lại di sản, nếu đã có Bản gốc
• Căn cước của tất cả người thừa kế Bản chính
• Văn bản từ chối nhận di sản hoặc ủy quyền đã công chứng, nếu có người không nhận hoặc không đến được Nếu có
• Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản đã công chứng, hoặc bản án, quyết định của Tòa án Bản chính
• Đơn đăng ký biến động và tờ khai thuế, lệ phí trước bạ (ghi đề nghị miễn nếu thuộc diện) Bản chính

In danh sách này Bỏ đánh dấu

Nơi nộp

Văn bản phân chia di sản là đất công chứng tại tổ chức công chứng trong tỉnh nơi có đất; việc tiếp nhận được niêm yết tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Sau đó đăng ký biến động như mục sang tên.

Thời hạn giải quyết

Niêm yết 15 ngày trước khi công chứng (Nghị định 104/2025/NĐ-CP), thời gian này không tính vào thời hạn công chứng. Đăng ký ở Lâm Đồng: không quá 8 ngày làm việc (xã vùng khó khăn thêm 10 ngày).

Thuế, phí, lệ phí

Cùng diện miễn như tặng cho (vợ chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, anh chị em ruột). Ngoài diện miễn: thuế 10% phần vượt 20 triệu đồng, lệ phí trước bạ 0,5%. Phí công chứng văn bản thừa kế tính theo giá trị di sản. Tính: Thuế tặng cho, thừa kế đất.

Mẹo tránh bị trả hồ sơ

• Đủ mặt mọi người thừa kế cùng hàng, hoặc có văn bản từ chối, ủy quyền; thiếu một người là không công chứng được.
• Tách phần của người còn sống (ví dụ phần của vợ hoặc chồng trong tài sản chung) trước khi chia di sản.
• Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ khi mở thừa kế (Bộ luật Dân sự 2015 Điều 623).