Chi phí làm sổ đỏ lần đầu 2026

Tính tiền làm sổ lần đầu cho thửa đất của bạn

Các số điền sẵn là ví dụ. Máy tính chạy trên máy của bạn, không gửi thông tin đi đâu. Kết quả là ước tính để chuẩn bị tiền; cơ quan thuế ra thông báo số phải nộp sau khi hồ sơ được xét.

Tỉ lệ tiền sử dụng đất khi cấp sổ lần đầu

Tỉ lệ × diện tích tương ứng × giá đất tính tiền sử dụng đất (giá trong bảng giá đất của tỉnh × hệ số điều chỉnh áp dụng cho hồ sơ), tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Nguồn: Nghị định 103/2024/NĐ-CP Điều 10 khoản 1–4, Điều 11 khoản 1–4; giá theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP Điều 13. Đất có hiện trạng nông nghiệp nếu xin công nhận sang đất phi nông nghiệp (cơ sở sản xuất, thương mại, dịch vụ) khi đủ điều kiện nộp 30%, 50%, 60%, 70% theo bốn mốc thời gian. Công nhận là đất nông nghiệp thì không nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp; phần vượt có thể phải thuê đất.

Hạn mức nào: công nhận hay giao?

Đất dùng trước 15/10/1993: phần nằm trong hạn mức công nhận đất ở không phải nộp tiền (không vi phạm). Đất dùng từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2014: chia theo hạn mức giao đất ở của tỉnh. Mỗi tỉnh tự quy định hai hạn mức này (Luật Đất đai 2024 Điều 138, 141, 195, 196). Phần vượt hạn mức chỉ được công nhận là đất ở theo diện tích thực tế đã xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống; phần còn lại xác định loại đất riêng.

Máy tính tự điền hạn mức cho Lâm Đồng và Đắk Lắk để ước tính (số đã đối chiếu hai nguồn; vẫn cần kiểm địa bàn và ngày nộp hồ sơ). Tỉnh khác: hạn mức chia theo từng khu vực, cần nhập theo quyết định của tỉnh hoặc hỏi UBND xã, phường nơi có đất.

Lệ phí trước bạ khi cấp sổ lần đầu

Phần đất bằng 0,5% × diện tích chịu lệ phí × giá đất theo bảng giá của tỉnh tại thời điểm kê khai, không nhân hệ số điều chỉnh của tiền sử dụng đất; đăng ký cả nhà thì phần nhà tính riêng theo giá xây dựng (Nghị định 10/2022/NĐ-CP Điều 7, 8). Cấp sổ lần đầu tự nó không được miễn. Một số trường hợp được miễn (Điều 10): đất được công nhận để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối (khoản 4); đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân khai hoang, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp (khoản 6); nhà ở, đất ở của hộ nghèo và đối tượng ở vùng khó khăn theo khoản 26; nhà ở riêng lẻ tự xây (miễn phần nhà, không miễn phần đất, khoản 11). Người thuộc diện ghi nợ tiền sử dụng đất có thể làm thủ tục ghi nợ cả lệ phí trước bạ (Điều 9); ghi nợ không phải là miễn.

Lệ phí cấp sổ và phí thẩm định hồ sơ theo tỉnh

Hai khoản do HĐND tỉnh, thành phố quyết định (Thông tư 85/2019/TT-BTC). Mức cho hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ cấp lần đầu:

Bảng để tham khảo, theo các văn bản đã tra đến ngày 30/10/2026; chưa rà hết mọi sửa đổi. Vùng tỉnh cũ sau sáp nhập (Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Yên…) có thể còn theo biểu riêng: hỏi bộ phận một cửa trước khi nộp. Tiền đo đạc là giá dịch vụ của đơn vị đo, không có mức chung.

Chưa đủ tiền: xin ghi nợ tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, được cấp sổ lần đầu và có nhu cầu thì được ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất, không chỉ hộ nghèo hay người có công. Chính sách áp dụng từ 01/08/2024 đến hết 31/07/2029 (mốc áp dụng, không phải hạn trả nợ). Khoản nợ ghi trên sổ; phải nộp đủ trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn; người nhận thừa kế và người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, cận nghèo được tiếp tục ghi nợ (Nghị định 101/2024 Điều 18 khoản 11, sửa bởi Nghị định 226/2025). Ghi rõ nhu cầu ghi nợ ngay trong đơn.

Đừng nhầm với tiền chuyển mục đích (lên thổ cư)

Trang này ước tính tiền khi Nhà nước công nhận đất ở đang dùng để cấp sổ lần đầu. Chuyển đất vườn đã có sổ lên đất ở là việc khác: nộp chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp; đất vườn, ao có nguồn gốc đủ điều kiện được tính 30%, 50%, 100% phần chênh lệch theo hạn mức, chỉ một lần cho một thửa (Nghị quyết 254/2025/QH15 Điều 10, Nghị định 50/2026 Điều 6). Tính khoản này ở tiền chuyển mục đích đất hoặc máy tính thuế, phí nhà đất.

Hồ sơ, thời hạn

Đăng ký đất đai và đề nghị cấp sổ tại bộ phận một cửa hoặc Cổng Dịch vụ công; UBND xã, phường xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng, niêm yết công khai; cơ quan thuế gửi thông báo tiền phải nộp. UBND tỉnh quy định hồ sơ, mẫu đơn và thời hạn giải quyết (Nghị định 49/2026/NĐ-CP Điều 15): hỏi bộ phận một cửa hoặc xem quyết định thủ tục đất đai của tỉnh để biết thời hạn và các khoảng thời gian không tính vào thời hạn. Danh sách giấy tờ đánh dấu, in được: giấy tờ cấp sổ đỏ lần đầu.

Năm bắt đầu sử dụng quyết định tỉ lệ phải nộp: giữ biên lai thuế đất cũ, giấy mua bán tay, xác nhận của hàng xóm, ảnh chụp nhà qua các năm. Sau khi có sổ, muốn biết đất đáng giá bao nhiêu theo thị trường: ước lượng giá đất (giá tham khảo có sai số).

Câu hỏi thường gặp

Làm sổ đỏ lần đầu hết bao nhiêu tiền?

Tùy nguồn gốc đất. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thường chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá đất theo bảng giá, phí thẩm định, lệ phí cấp sổ và tiền đo đạc. Không có giấy tờ thì có thể phải nộp tiền sử dụng đất từ 0% đến 80% giá đất ở (bảng giá × hệ số điều chỉnh), tùy năm bắt đầu sử dụng, có vi phạm hay không và phần trong hay vượt hạn mức; một số trường hợp đất giao sai thẩm quyền tới 100%. Đây là số ước tính; cơ quan thuế thông báo số phải nộp.

Đất sử dụng trước 1993 không có giấy tờ có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Không vi phạm và có nhà ở thì phần trong hạn mức công nhận đất ở không phải nộp; phần vượt hạn mức nộp 20% (dùng trước 18/12/1980) hoặc 40% (từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993) giá đất ở theo bảng giá (Nghị định 103/2024 Điều 10).

Đất sử dụng từ 1993 đến 2014 không có giấy tờ nộp bao nhiêu?

Từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004: 20% trong hạn mức giao đất ở, 50% phần vượt. Từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014: 40% trong hạn mức giao, 70% phần vượt. Có vi phạm nhưng vẫn được xét cấp sổ: 30% trong hạn mức giao và 60% phần vượt (1993–2004); 80% toàn bộ diện tích đất ở (2004–2014).

Giá đất tính tiền sử dụng đất năm 2026 là giá nào?

Giá đất trong bảng giá đất của tỉnh nhân hệ số điều chỉnh giá đất (nếu tỉnh có), tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ (Nghị định 50/2026/NĐ-CP). Lệ phí trước bạ tính theo bảng giá, không nhân hệ số.

Không đủ tiền nộp khi làm sổ lần đầu thì sao?

Hộ gia đình, cá nhân cấp sổ lần đầu có nhu cầu được ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất (chính sách áp dụng đến hết 31/07/2029). Khoản nợ ghi trên sổ và phải nộp đủ trước khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.

Làm sổ lần đầu có phải nộp lệ phí trước bạ không?

Có, 0,5% giá đất theo bảng giá nhân diện tích, trừ một số trường hợp được miễn như đất công nhận để sản xuất nông nghiệp, nhà ở và đất ở của hộ nghèo, nhà ở riêng lẻ tự xây (chỉ miễn phần nhà).

Nộp hồ sơ trực tuyến có rẻ hơn không?

Có thể. Lâm Đồng thu 0 đồng cả phí thẩm định và lệ phí cấp sổ lần đầu khi nộp trực tuyến; Đồng Nai giảm 100% phí thẩm định khi nộp trực tuyến; Khánh Hòa giảm 20%. Tỉnh khác (Hà Nội, Đắk Lắk…) có ưu đãi trực tuyến riêng, nên hỏi khi nộp.

Căn cứ pháp lý · đối chiếu 30/10/2026

• Luật Đất đai 31/2024/QH15, Điều 137–141 (công nhận quyền sử dụng đất)
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, Điều 9–12 (hiệu lực 01/08/2024)
• Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa Nghị định 103 (hiệu lực 06/11/2025)
• Nghị định 50/2026/NĐ-CP, Điều 13: giá đất tính tiền sử dụng đất = bảng giá × hệ số điều chỉnh (hiệu lực 31/01/2026)
• Nghị quyết 254/2025/QH15 (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh từ 01/01/2026)
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, Điều 7, 8, 9, 10
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP Điều 18 khoản 11 (ghi nợ), sửa bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP (từ 15/08/2025)
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP Điều 15: tỉnh quy định hồ sơ, thời hạn thủ tục đất đai (từ 31/01/2026)
• Quyết định 54/2026/QĐ-UBND tỉnh Lâm Đồng, Điều 3 (hạn mức đất ở)
• Quyết định 37/2026/QĐ-UBND tỉnh Đắk Lắk, Điều 3, 6 (hạn mức đất ở)
• Nghị quyết 51/2025/NQ-HĐND tỉnh Lâm Đồng: phí, lệ phí 0 đồng khi nộp trực tuyến (từ 25/11/2025)
• Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND Hà Nội, mục A.5, A.12
• Nghị quyết 02/2023/NQ-HĐND TP.HCM (phí thẩm định)
• Nghị quyết 09/2026/NQ-HĐND Đồng Nai (phí thẩm định, từ 20/07/2026)
• Nghị quyết 03/2025/NQ-HĐND Khánh Hòa (Công báo)
• Nghị quyết 34/2025/NQ-HĐND Hải Phòng (từ 01/01/2026)
• Nghị quyết 24/2024/NQ-HĐND Đắk Lắk (Công báo số 78+79)
• Thông tư 85/2019/TT-BTC: lệ phí cấp sổ, phí thẩm định do HĐND tỉnh quyết định

Trang hướng dẫn tham khảo, không thay thông báo của cơ quan thuế hay ý kiến của Văn phòng đăng ký đất đai. Chưa tính miễn, giảm theo đối tượng (người có công, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số).